Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Bottrop
Der Immobilientrend der letzten Jahre hält an. Auch für das Berichtsjahr 2021 gilt die
Kernaussage: Geringes Angebot, starke Nachfrage, steigende Preise!
Umsatz-und Preisentwicklung
Obwohl die Gesamtzahl der Verkaufsfälle in 2021 gegenüber dem Jahr 2020 mit 1.149 Fälle (Vorjahr 1.115) fast konstant geblieben ist, hat der Geldumsatz einen bisher nicht dagewesenen Spitzenwert erreicht. Mit einer Gesamtsumme von 301,4 Mio. Euro wurde sogar erstmals die Schwelle von 300 Mio. Euro überschritten. Das entspricht gegenüber dem Jahr 2020 einen Zuwachs von 26,1 Mio. Euro bzw. 9,5 %. Zu der hohen Umsatzzahl haben diesmal weniger Großverkäufe als in den Jahren zuvor beigetragen. Dies zeigt auch, dass die Kaufpreise auf breiter Front gestiegen sind.
So zogen auch im Bereich der Neubau-Eigentumswohnungen die Preise wiederum
an. Nachdem schon in den letzten Jahren außerordentliche Preissteigerungen festzu-
stellen waren, sind es nun nochmals rd. 7 %. Eine neu errichtete Eigentumswohnung
kostete im Durchschnitt rd. 3.950 Euro je m² Wohnfläche ohne Berücksichtigung von
Sonderausstattungen und Kosten für Garagen oder Stellplätze. Um rd. 8,6 % sind die
Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen gestiegen.
Eine enorme Preisentwicklung lässt sich für bebaute Grundstücke des individuellen
Wohnungsbaus ausmachen. Hier liegt die Preissteigerung bei gebrauchten Ein- und
Zweifamilienhäusern bei durchschnittlich rd. 21 %. Im Bereich der Neubauten des in-
dividuellen Wohnungsbaus (Ein- und Zweifamilienhäuser) ist ebenfalls eine Preisstei-
gerung von rd. 21 % festzustellen.
Noch größer ist die Preissteigerung bei den Objekten des Geschosswohnungsbaus
(Mehrfamilienhäuser), sie beträgt rd. 30 %.
Die Anzahl der Verkäufe bebauter Grundstücke erreichte mit 517 Fällen wieder ein
hohes Niveau und liegt im Berichtsjahr wieder über der Anzahl des verkauften Woh-
nungs- und Teileigentums. Die Anzahl der Verkäufe unbebauter Grundstücke ist ge-
genüber dem Vorjahr um rd. 10,5 % auf jetzt 126 Kauffälle gestiegen. Die Anzahl der
Verkäufe liegt trotz der Steigerung immer noch unter dem Mittelwert der letzten 10
Jahre (135 Kauffälle). Der Anteil der unbebauten Grundstücke am Gesamtmarkt be-
trägt rd. 11 %. Anfang der 1980er Jahre lag der Anteil noch bei deutlich über 30 % am Gesamtmarkt. Hier macht sich einerseits bemerkbar, dass die Baugebiete in der
Hauptsache durch Bauträger entwickelt werden, die die Grundstücke nur im Paket mit
schlüsselfertigen Eigenheimen anbieten. Andererseits trägt aber auch weiterhin die
geringe Zahl der überhaupt zur Verfügung stehenden unbebauten Grundstücke zu
diesem niedrigen Niveau bei.
Bodenrichtwerte
Anhand der Kauffälle der freien Baugrundstücke im Wohnbaulandbereich konnte eine
allgemeine Preisentwicklung festgestellt werden; die Bodenrichtwerte wurden um
durchschnittlich 7 % angehoben. Wie auch schon in den letzten Jahren war wiederum
festzustellen, dass Bauträger in einzelnen Fällen bereit waren überdurchschnittliche
Preise zu bezahlen, wenn sie auf diesen Grundstücken hochwertige Neubau-Eigen-
tumswohnungen realisieren konnten. Dies war bei Grundstücken in Gebieten der Fall,
die nach ihrer Lage und ihrer infrastrukturellen Ausstattung eine hohe Wohn- und Le-
bensqualität aufweisen.
Die Bodenrichtwerte im Bereich der Wohnnutzung (Ein- und Zweifamilienwohnhäuser)
betragen in guten/sehr guten Lagen des Stadtgebietes durchschnittlich rd. 380,-
Euro/m²; in mittleren Lagen durchschnittlich rd. 250,- Euro/m² und in den einfachen
Lagen im Mittel 200,- Euro/m². Der Spitzenwert liegt bei 500,- Euro/m² (Pastor-Dahlmann-Straße und Kirchhellener Ring) und der niedrigste Wert bei 160,- Euro/m² (Im Werth).
Bei den unbebauten Grundstücken des klassischen und des gehobenen Gewerbes
konnte der Gutachterausschuss ebenfalls eine Preisentwicklung feststellen, so dass
die Bodenrichtwerte um durchschnittlich 19 % angehoben wurden. Bei den Flächen
der Landwirtschaft wurden die Bodenrichtwerte um durchschnittlich 16 % angehoben.
Nachdem der Gutachterausschuss für das Berichtsjahr 2020 eine groß angelegte Un-
tersuchung für die Bodenrichtwerte in der Bottroper Innenstadt durchgeführt hatte,
konnten in diesem kurzen Zeitraum bis heute keine Anhaltspunkte für eine signifikante
Änderung der Bodenrichtwerte ausgemacht werden.
Immobilienrichtwerte
Der Gutachterausschuss leitet Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen, Einfa-
milien-Doppelhaushälften/Reihenendhäuser sowie für Einfamilien-Reihenmittelhäu-
ser ab. Immobilienrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für Immobilien bezogen
auf ein „Normobjekt“. Der Immobilienrichtwert beinhaltet den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen. Der Immobilienrichtwert ist sachverständig aus der Kaufpreissammlung abgeleitet worden und ist als Wert in Euro/m²-Wohnfläche festgesetzt. So beträgt z. B. der Immobilienrichtwert für eine gebrauchte Eigentumswohnung in Bottrop 2.220,- Euro je m² Wohnfläche. Der Immobilienrichtwert bezieht sich auf eine beispielhafte 80 m² große Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss eines in mittlerer Lage liegenden 6-Familienhaus aus dem Jahr 1992 mit einem Balkon. Zum Vergleich:
Im Jahre 2019 lag der Immobilienrichtwert noch bei rd. 1.700,- Euro je m² Wohnfläche.
Abweichungen der individuellen Immobilie in den o. a. Normkriterien können durch
Umrechnungsfaktoren berücksichtigt werden, die in dem sogenannten „Immobilien-
Preis-Kalkulator“ hinterlegt sind.
Mit dem Immobilien-Preis-Kalkulator über die Internetseite www.boris.nrw.de kann der Marktwert von Eigentumswohnungen und Einfamilien-Doppelhaushälften/Reihenendhäuser von Jedermann auch ohne spezielles Fachwissen näherungsweise ermittelt werden.
Auf der Internetseite des Gutachterausschusses www.bottrop.de/gutachterausschuss
kann unter dem Produkt „Immobilienrichtwerte“ ebenfalls eine Excel-Datei „Immobi-
lien-Preis-Kalkulator“ heruntergeladen werden und der Marktwert von Eigentumswoh-
nungen, Einfamilien-Doppelhaushälften/Reihenendhäuser und Reihenmittelhäuser
von Jedermann näherungsweise ermittelt werden.
Käufer-/Verkäufer
Der typische Immobilienkäufer kommt auch aus Bottrop. In 64 % aller Grundstücks-
käufe (738 Kauffälle von insgesamt 1.149 Kauffällen) war dies der Fall, in 411 Fällen
(36 %) war ein Auswärtiger der Käufer. Erfahrungsgemäß kommen die meisten aus-
wärtigen Käufer aus den umliegenden Nachbarstädten, die teils ein höheres Preisni-
veau bei einem ebenfalls knappen Angebot aufweisen. Rund 77 % aller Verkäufe (880
Fälle) wurden in der Gemarkung Bottrop und rd. 23 % (269 Fälle) wurden in der Ge-
markung Kirchhellen getätigt.
In 2021 wurden Grundstücke (bebaute und unbebaute) mit einer Gesamtfläche von
122 ha verkauft, dies entspricht ca. 1,2 % der Gesamtfläche Bottrops.
Markttransparenz
Der Gutachterausschuss leitet die statistischen Werte aus den Angaben aus den tat-
sächlich abgeschlossenen Kaufverträgen ab. Jeder Notar ist gesetzlich verpflichtet,
eine Kopie des Kaufvertrages über den Verkauf einer Immobilie an den örtlich zustän-
digen Gutachterausschuss zu übersenden. Zur Markttransparenz und zur Ableitung
von für die Wertermittlung (Gutachten) erforderlichen Daten wertet dieser die Kauf-
preissammlung aus und veröffentlicht jährlich einen Grundstücksmarktbericht. Dieser
ist, neben den Bodenrichtwerten und den Immobilienrichtwerten, kostenlos auf der
Internetseite www.boris.nrw.de abrufbar.
Text und Downloads: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bottrop
